Asunnon ostaminen tai myyminen on monelle yksi elämän merkittävimmistä taloudellisista päätöksistä. Prosessiin liittyy useita vaiheita ja huomioon otettavia seikkoja, joiden laiminlyönti voi johtaa ikäviin yllätyksiin ja kalliisiin riitoihin. Huolellisella valmistautumisella ja asiantuntijan neuvoilla voidaan kuitenkin välttää monet yleisimmistä sudenkuopista. Tavoitteena on, että asuntokauppa sujuu mahdollisimman jouhevasti ja turvallisesti molempien osapuolten kannalta. Valitettavasti asuntokauppariita on varsin yleinen ilmiö, jonka ennaltaehkäisy on siihen paras lääke. 

Käydään läpi yhdessä asiaankuuluvia vinkkejä, tunnistaaksemme potentiaaliset ongelmat asuntokaupoissa sekä varmistaaksemme jouhevamman asuntokauppaprosessin joka osapuolelle.

Asuntokaupan yleisimmät sudenkuopat

Asuntokaupoissa piilee useita potentiaalisia ongelmakohtia, jotka voivat aiheuttaa erimielisyyksiä kaupan jälkeen. Näiden tunnistaminen auttaa varautumaan ja toimimaan oikein.

Puutteellinen tai virheellinen tieto asunnon kunnosta

Ehkä yleisin riidanaihe liittyy asunnon kuntoon. Myyjällä on velvollisuus kertoa kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätöksentekoon. Ostajalla puolestaan on tarkastusvelvollisuus.

• Piilevät virheet: Nämä ovat virheitä, joista kumpikaan osapuoli ei ollut tietoinen kaupantekohetkellä, mutta jotka olivat olemassa jo silloin. Esimerkiksi kosteusvaurio rakenteissa voi paljastua vasta myöhemmin.
• Tiedonantovirheet: Myyjä jättää kertomatta olennaisen tiedon (esim. tiedossa oleva putkiremontin tarve lähitulevaisuudessa) tai antaa virheellistä tietoa asunnosta.
• Kuntotarkastuksen laiminlyönti tai virheellinen tulkinta: Kuntotarkastus on tärkeä työkalu, mutta sen sisältö on ymmärrettävä oikein. Tarkastus ei poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä, mutta se voi auttaa ostajaa havaitsemaan puutteita.

Vinkki: Myyjän kannattaa olla äärimmäisen rehellinen ja avoin asunnon kunnosta. Ostajan tulee tutustua huolellisesti kaikkiin asiakirjoihin, teettää tarvittaessa kuntotarkastus ja kysyä aktiivisesti lisätietoja. Me Advoalla suosittelemme aina ammattilaisen tekemää kuntotarkastusta, erityisesti vanhemmissa kohteissa.

Ongelmat asunto-osakeyhtiössä

Asunto-osaketta ostettaessa kaupan kohteena ovat osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa taloyhtiössä. Siksi taloyhtiön tila ja tulevat suunnitelmat ovat ensiarvoisen tärkeitä.

• Taloyhtiön taloudellinen tilanne: Hoitamattomat lainat, suuri korjausvelka tai huonosti hoidettu talous voivat johtaa yllättäviin ja suuriin yhtiövastikkeen nousuihin.
• Tulevat remontit: Isot remontit, kuten putki- tai julkisivuremontti, vaikuttavat asumismukavuuteen ja kustannuksiin merkittävästi. Näistä on saatava selkeä kuva ennen kauppaa.
• Yhtiöjärjestys ja hallinnanjakosopimus: Nämä asiakirjat määrittelevät osakkaan oikeudet ja velvollisuudet, esimerkiksi kunnossapitovastuut. Niihin on syytä perehtyä huolella.

Vinkki: Tutustu erittäin tarkasti isännöitsijäntodistukseen, tilinpäätökseen, talousarvioon, kunnossapitotarveselvitykseen (PTS) ja yhtiökokousten pöytäkirjoihin. Kysy isännöitsijältä aktiivisesti yhtiön tilanteesta ja suunnitelmista. Advoan lakipalvelut kattavat myös asunto-osakeyhtiöihin liittyvät juridiset kysymykset.

Kauppakirjan epäselvyydet ja puutteet

Kauppakirja on asuntokaupan tärkein asiakirja. Sen tulee olla yksiselitteinen ja kattaa kaikki olennaiset kaupan ehdot.

• Epätarkat määrittelyt: Esimerkiksi irtaimiston kuuluminen kauppaan, kauppahinnan maksuaikataulu tai omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen tulee kirjata tarkasti.
• Vastuunrajoitusehdot: Myyjä saattaa yrittää rajoittaa vastuutaan kauppakirjassa. Tällaisten ehtojen pätevyys ja tulkinta voivat olla monimutkaisia.
• Puuttuvat liitteet: Kauppakirjaan tulee liittää kaikki olennaiset asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus ja energiatodistus.

Vinkki: Älä allekirjoita kauppakirjaa, ellet ymmärrä täysin sen sisältöä ja ehtoja. Käytä tarvittaessa lakimiestä kauppakirjan tarkistamiseen ja laatimiseen. Tämä voi säästää monelta harmilta myöhemmin. Advoan asiantuntijat laativat ja tarkistavat kauppakirjoja säännöllisesti, varmistaen asiakkaidemme edut.

Rahoitukseen ja maksuehtoihin liittyvät ongelmat

Asuntokauppa edellyttää usein ulkopuolista rahoitusta. Sen järjestymiseen ja maksuehtoihin liittyy myös riskejä.

• Lainansaannin epävarmuus: Ostotarjoukseen on syytä sisällyttää lainansaantiehto, jos rahoitus ei ole täysin varma.
• Kauppahinnan maksuaikataulu: Selkeästi sovittu maksuaikataulu on tärkeä molemmille osapuolille. Viivästykset voivat johtaa sopimussakkoihin tai jopa kaupan purkuun.
• Vakuudet: Myyjän on varmistettava, että hän saa kauppahinnan sovitusti, ja ostajan on huolehdittava lainan vakuusjärjestelyistä.

Vinkki: Selvitä rahoitusmahdollisuutesi ja hanki lainalupaus pankista hyvissä ajoin ennen ostotarjouksen tekemistä. Sovi maksuehdoista tarkasti kauppakirjassa.

Lakimiehen rooli: asuntokauppa ja asuntokauppariita

Vaikka kiinteistönvälittäjä hoitaa usein käytännön myynti- ja esittelytyön, lakimiehen käyttäminen asuntokaupassa voi tuoda merkittävää lisäturvaa ja ennaltaehkäistä riitoja. Erityisesti monimutkaisemmissa kaupoissa tai jos jokin asia herättää epäilyksiä, on lakimiehen konsultointi paikallaan.

Kauppakirjan ja asiakirjojen tarkistus

Lakimies voi tarkistaa kauppakirjan ja muut kauppaan liittyvät asiakirjat (kuten isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, kuntotarkastusraportin) varmistaen, että ne ovat juridisesti päteviä ja että ne turvaavat sinun etusi. Hän osaa kiinnittää huomiota kohtiin, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa tulkintaongelmia tai kohtuuttomia velvoitteita.

Neuvonta ja riskien arviointi

Lakimies voi antaa objektiivista neuvontaa kaupan eri vaiheissa ja auttaa arvioimaan kauppaan liittyviä riskejä. Tämä on erityisen tärkeää, jos olet ensiasunnon ostaja tai myyt asuntoa haastavassa markkinatilanteessa. Advoan lakipuhelin (2,50 €/min + pvm, päivittäin klo 9–21) on matalan kynnyksen tapa saada nopeasti ensiarvio tilanteeseen. Tarkemmat hinnastomme löydät sivustoltamme.

Toimiminen virhetilanteissa

Jos kaupan jälkeen ilmenee virhe tai erimielisyyttä, lakimies on korvaamaton apu. Hän osaa arvioida tilanteen juridisesti, laatia reklamaation, neuvotella vastapuolen kanssa ja tarvittaessa edustaa sinua oikeudessa. Kokemuksemme mukaan monet asuntokauppariidat saadaan ratkaistua tehokkaasti neuvottelemalla, kun asiantuntija on mukana prosessissa alusta alkaen.

Ostajan muistilista – Vältä yleisimmät virheet

Ostajana sinulla on sekä oikeuksia että velvollisuuksia. Huolellisuus on avainasemassa.

• Tutustu kohteeseen ja asiakirjoihin perusteellisesti: Älä luota vain myyntiesitteen kauniisiin kuviin. Käy näytöillä, lue kaikki asiakirjat ajatuksella (isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, PTS, yhtiöjärjestys, energiatodistus).
• Teetä kuntotarkastus (erityisesti vanhemmissa kohteissa): Vaikka se maksaa, se voi säästää sinut suurilta murheilta. Muista, että osakehuoneistoissa kuntotarkastus kohdistuu yleensä huoneiston sisäosiin, taloyhtiö vastaa rakenteista.
• Kysy, kysy ja kysy: Jos jokin asia mietityttää, kysy lisätietoja myyjältä, välittäjältä tai isännöitsijältä. Älä tee oletuksia.
• Varmista rahoitus: Hanki lainalupaus ennen ostotarjouksen tekemistä.
• Ymmärrä kauppakirjan ehdot: Älä allekirjoita mitään, mitä et ymmärrä. Käytä tarvittaessa lakimiestä apuna.
• Muista reklamaatiovelvollisuus: Jos havaitset virheen kaupan jälkeen, reklamoi myyjälle kirjallisesti ja todisteellisesti kohtuullisessa ajassa.

Myyjän muistilista – Rehellisyys ja avoimuus kantavat pitkälle

Myyjänä sinun tärkein tehtäväsi on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kaupan kohteesta.

• Anna kaikki tiedossasi olevat tiedot: Kerro rehellisesti asunnon ja taloyhtiön kunnosta, tehdyistä remonteista ja tiedossa olevista tulevista korjaustarpeista. Myös negatiiviset asiat on tuotava esiin.
• Hanki tarvittavat asiakirjat ajoissa: Isännöitsijäntodistus, energiatodistus ja muut dokumentit on oltava ajan tasalla ja ostajan saatavilla.
• Älä kaunistele totuutta: Virheellisen tiedon antaminen tai tiedon salaaminen voi johtaa vastuuseen kaupan jälkeen.
• Ymmärrä vastuusi: Myyjänä vastaat piilevistä virheistä tietyin edellytyksin vielä kaupan jälkeenkin (yleensä kaksi vuotta asunto-osakekaupoissa).
• Dokumentoi kaikki: Säilytä kaikki kauppaan liittyvä materiaali, kuten ilmoitukset, sähköpostit ja kauppakirja liitteineen.

Milloin ottaa yhteyttä Advoaan?

Asuntokauppa on monivaiheinen prosessi, jossa juridinen osaaminen on usein tarpeen. Advoa Asianajotoimisto tarjoaa yli 70 vuoden kokemuksella asiantuntevaa apua kaikissa asuntokaupan vaiheissa, niin ostajille kuin myyjillekin pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa).

Palveluihimme kuuluvat muun muassa:

• Kauppakirjojen ja ostotarjousten laatiminen ja tarkistaminen
• Asuntokaupan asiakirjojen analysointi
• Neuvonta ja konsultointi ennen kauppaa
• Avustaminen asuntokauppariita tilanteissa, reklamaatiot ja neuvottelut
• Edustaminen oikeudenkäynneissä

Asuntokaupan sudenkuoppien välttäminen edellyttää erityisesti ostajalta tarkkaavaisuutta, aina se ei kuitenkaan riitä, jolloin ammattilaisen apu tulee ajankohtaiseksi. Ennakoimalla ja selvittämällä asiat perusteellisesti voidaan minimoida riskit ja varmistaa onnistunut asuntokauppa

Ota yhteyttä matalalla kynnyksellä. Ensimmäinen yhteydenotto puhelimitse tai sähköpostitse on usein maksuton tilanteen kartoittamiseksi. Löydät yhteystietomme verkkosivuiltamme. Tavoitteenamme on varmistaa, että asuntokauppasi sujuu turvallisesti ja että oikeutesi toteutuvat.